Vermietung an Angehörige und ortsübliche Marktmiete
Immer wieder Thema zwischen Finanzamt und Vermietern ist die steuerliche Behandlung von Mietverhältnissen zwischen Angehörigen.
Fehlender Interessengegensatz im Angehörigenmietverhältnis
Ausgangspunkt vieler Streite ist die Frage danach, welche Miete für die betreffende Wohnung ortsüblich ist. Weshalb kommt es darauf an? Gerade bei Mietverhältnissen zwischen Angehörigen wird typischerweise davon ausgegangen, dass der im allgemeinen existierende wirtschaftliche Interessengegensatz zwischen Vermieter und Mieter fehlt. Bei Vermietung zwischen fremden Dritten versucht der Vermieter, tendenziell einen möglichst hohen Mietzins zu erzielen, während der Mieter nach einer möglichst günstigen Wohnung sucht. Bei Mietverhältnissen innerhalb der Familie wird zumindest seitens des Gesetzgebers tendenziell vermutet, dass der wirtschaftliche Interessengegensatz fehlt.
Steuerfolge nicht marktüblicher Vermietung
Deshalb verlangt die Finanzverwaltung bei Mietverhältnissen zwischen nahen Angehörigen, dass die Vermietung grundsätzlich in Höhe der ortsüblichen Marktmiete erfolgt. Ist dies nicht der Fall, dann wird davon gesprochen, dass der Vermieter keine Überschusserzielungsabsicht hat. Dies wiederum hat dann zur Folge, dass er die Kosten für die Wohnung nicht vollständig ansetzen kann, sondern die Kosten steuerlich aufgeteilt werden auf nicht ansetzbare Kosten für unentgeltliche Überlassung und ansetzbare Kosten für die Mietüberlassung. Zur Abgrenzung kann man davon ausgehen, dass die Vermietung zu mindestens 75 % der ortsüblichen Marktmiete erfolgen sollte, damit regelmäßig die Überschusserzielungsabsicht bejaht wird. Selbstverständlich spielen auch immer Einzelumstände des konkreten Falls eine Rolle.
Bestimmung der marktüblichen Miete
Zu der Frage, wie denn die ortsübliche Marktmiete zu bestimmen ist, hatte sich das Finanzgericht Leipzig und nun auch der Bundesfinanzhof mit einem Urteil geäußert, dass im Februar 2019 veröffentlicht wurde.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zur Feststellung einer nur verbilligten Vermietung nicht durch ein Sachverständigengutachten bestimmt werden darf, wenn dieses auf der Grundlage statistischer und globaler Annahmen ohne Bezug auf den konkreten Ort der Vermietung erfolgt.
In dem zu entscheidenden Fall hatte der Steuerpflichtige ein Sachverständigengutachten vorgelegt, in dem der Sachverständige die Marktmiete nach einer Methode berechnet hatte, die davon ausgeht, welche Miete oder Pacht auf der Grundlage statistischer Annahmen nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen vom Mieter oder Pächter im Durchschnitt erwirtschaftet werden könne und beachtet keine Besonderheiten der örtlichen Lage. Hier hat der BFH die Sache an das Finanzgericht zurückverwiesen, da er der Ansicht ist, dass eine solche Methode nicht ausreichend sei.
Es muss nicht immer ein Sachverständigengutachten sein
Interessant ist, dass der BFH dazu ausführt, dass für die Feststellung der ortsüblichen Marktmiete auch die Schätzung unter Mitwirkung eines ortskundigen, erfahrenen Sachverständigen oder Maklers ausreicht, also explizit kein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen fordert. Die damit verbundene gegebenenfalls bestehende Unsicherheit sei laut Bundesfinanzhof hinzunehmen. Könne sich das Finanzgericht auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen nicht die für die Schätzung erforderliche Überzeugung bilden, gehe dies zu Lasten des Finanzamtes, das in solchen Fällen die objektive Beweislast zu tragen hätte.
Fazit
Auch wenn in dem entschiedenen Fall der Kläger bisher noch nicht weitergekommen ist, so bewerte ich die Entscheidung dennoch als positiv, weil sie zum einen zwar fordert, dass die Bestimmung der üblichen Miete marktbezogen zur Lage des Objektes getroffen werden muss. Zum anderen allerdings wird klargestellt, dass der Vortrag zur Grundlage einer sachgerechten Schätzung nicht zwingend auf ein förmliches Gutachten beschränkt ist, sondern mit anderen Mitteln, wie zum Beispiel Mietspiegel, Stellungnahmen örtlicher erfahrener Makler etc. gearbeitet werden kann.
