Schadensersatzanspruch des Vermieters ohne Fristsetzung nach Auszug des Mieters
Der § 548 BGB setzt dem Vermieter ein recht enges Zeitfenster von 6 Monaten, um eigene Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache durchzusetzen. Die Notwendigkeit einer angemessenen Fristsetzung schmälert den 6-monatigen Zeitrahmen erheblich. Der BGH hat jedoch mit seiner Entscheidung vom 28.02.2018 zu Aktenzeichen VIII ZR 157/17 entschieden, dass ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung erfordert. Aus Vermietersicht ist dieses Urteil begrüßenswert, birgt aber für Vermieter bei einer möglichen Fehleinschätzung erhebliche Fallstricke, da hier wesentliche Unterscheidungen zu treffen sind. Letztendlich fällt der BGH ein streng dogmatisches Urteil nach der derzeitigen Gesetzeslage.
In dem streitgegenständlichen Fall machte der Kläger ohne vorherige Fristsetzung zur Behebung der Schäden einen Schadensersatz in Höhe von ein wenig mehr als 5000 € nebst Zinsen geltend aufgrund eines vom Mieter verursachten Schimmelbefalls in mehreren Räumen sowie unpfleglich behandelte Badezimmerarmaturen und diverser weiterer Schäden zuzüglich eines mehrmonatigen Mietausfalls. In letzter Instanz hat der BGH sodann klargestellt, dass der Schadensersatz vom Mieter zu zahlen sei, weil dieser vertragliche Obhuts- und Sorgfaltspflichten verletzt habe. Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass nur in den §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB ein Fristsetzungerfordernis für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten § 241 Abs. 1 BGB bestehe. In den vorgenannten Fallgestaltungen der Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit einräumen, seine Leistungspflichten zu erfüllen, bevor er Schadensersatz verlangen kann. Hingegen bei der Pflicht des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu erhalten und insbesondere auch die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, handelt es sich aber gerade um eine sogenannte nichtleistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Die Verletzung dieser nichtleistungsbezogene Nebenpflicht verlangt aber gerade nicht, dass zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt wird. Insoweit hat der BGH klar herausgearbeitet, dass vom Vermieter zwischen einer Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (241 Abs. 1 BGB) und einer nichtleistungsbezogene Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB unterschieden werden muss. Ein typischer Fall des § 241 Abs. 1 BGB liegt – so der BGH – beispielsweise vor, wenn der Mieter seine vertraglich übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht oder auch nur schlecht erfüllt hat. Hier ist dem Mieter immer noch zwingend eine Frist zur Nacherfüllung zu setzen. Eine Ausnahme besteht jedoch vom Fristsetzungserfordernis allenfalls dann, wenn der Mieter kategorisch und beweisbar, beispielsweise durch schriftliche Ablehnungserklärung, die Leistungsvornahme von Anfang an verweigert.
Folgende Regel gilt daher für Vermieter: Verursacht der Mieter einen Schaden und zieht einfach aus, so kann der Vermieter sofort Schadensersatz geltend machen ohne eine entsprechende Fristsetzung und somit ohne Zeitverzug. Sind aber vertragliche Pflichten/Leistungen auf den Mieter ordnungsgemäß übertragen worden, welche aber grundsätzlich dem Vermieter obliegen, so muss der Vermieter immer eine angemessene Frist setzen. Als angemessene Frist wird in der Regel ein Zeitraum von 10-14 Tagen angesehen. Aufgrund dieser Verpflichtung sollte in der Praxis auch immer vom Vermieter darauf geachtet werden, dass die Aufforderung zur Mangelbeseitigung mit Fristsetzung bzw. die Aufforderung zur Vornahme der vertraglichen Leistung mit Fristsetzung beweissicher beim Mieter zugestellt wird.
