Änderungen in der Grunderwerbsteuer – Personengesellschaft als Eigentümer

Es ist zu erwarten, dass in Kürze Änderungen in der Grunderwerbsteuer beschlossen werden, und zwar insbesondere bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen, wenn die Gesellschaft Immobilien hält. Die Gesetzesinitiative läuft unter dem Titel „Maßnahmen gegen die Umgehung der Grunderwerbsteuer mithilfe von sharedeals“.

Hintergrund – Grunderwerbsteuer bei Änderungen im Gesellschafterbestand einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft

Der klassische und bekannteste Fall, der Grunderwerbsteuer auslöst, ist der Verkauf eines Grundstücks von einer Person an eine andere. Es gibt jedoch im Grunderwerbsteuergesetz auch noch eine Reihe so genannter Ergänzungstatbestände, die zur Vermeidung von Steuerumgehungen den Erwerb einer wirtschaftlichen Stellung ähnlich der eines Eigentümers der Grunderwerbsteuer unterwerfen. Hier sind also Fälle geregelt, in denen Grunderwerbsteuer anfällt, ohne dass es dabei zu einer Änderung der direkten Eigentümerstellung am Grundstück kommt.

Einer dieser Ergänzungstatbestände, geregelt in § 1 Abs. 2a Grunderwerbsteuergesetz ist die vollständige oder wesentliche Änderung des Gesellschafterbestands einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft.

Bisherige Regelung, geltend im Wesentlichen seit 01.01.2000

Nach der bisherigen und derzeit noch geltenden Regelung fällt Grunderwerbsteuer an, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

1.
Im Vermögen der Gesellschaft muss sich ein Grundstück befinden. Vermögenszugehörigkeit ist nach den Regelungen des Grunderwerbsteuergesetzes schon dann zu bejahen, wenn das Grundstück der Personengesellschaft aufgrund eines Erwerbsvorganges zuzurechnen ist. Dies gilt bereits dann, wenn die Personengesellschaft einen rechtswirksamen Grundstückskaufvertrag abgeschlossen hat oder die Verwertungsbefugnis an einem Grundstück erlangt hat.

Ferner ist von Grundstücken in diesem Sinne nur dann auszugehen, wenn diese während eines Fünfjahreszeitraums durchgängig zum Vermögen der Personengesellschaft gehört haben.

2.
Um zur Grunderwerbsteuer zu gelangen, muss dann der Übergang von Anteilen am Gesellschaftsvermögen der Personengesellschaft auf einen oder mehrere neue Gesellschafter innerhalb von fünf Jahren stattgefunden haben. Anteilsverschiebungen im Kreise der Altgesellschafter (d.h. der Gründungsgesellschafter und solcher Gesellschafter, die entweder schon vor dem Grundstückserwerb oder seit mehr als fünf Jahren an der Personengesellschaft beteiligt sind) sind nicht steuerbar.

Dabei kann eine Änderung im Gesellschafterbestand einerseits durch die Übertragung von Gesellschaftsanteilen erfolgen, zum anderen aber auch durch den Beitritt neuer Gesellschafter, die im Zuge einer gleichzeitigen Kapitalerhöhung zusätzliche Gesellschaftsanteile erwerben.

Der Vorgang ist dann grunderwerbsteuerbar, wenn die unmittelbare oder mittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes dahingehend erfolgt, dass mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Gehen weniger Anteile über, tritt keine Steuerpflicht ein. Mittelbar in diesem Sinne bedeutet bei mehrstöckigen Gesellschaften die Zurechnung von teilweisen Übertragungen der Obergesellschaften.

Kommt es im zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem tatbestandserfüllenden Übergang von 95 % der Anteile auch noch zur Übertragung von Restanteilen (also der verbleibenden 5 % oder weniger), so ist dies insgesamt als Gesamtvorgang zu behandeln. Falls der zeitliche oder sachliche Zusammenhang fehlt, beginnt mit der Restanteilsübertragung eine neue Zählung für einen neuen Fünfjahreszeitraum.

Geplante Neuregelung ab 2020

Die vorgenannte Regelung soll nun künftig in zweierlei Hinsicht verschärft werden.

Zum einen soll Grunderwerbsteuerbarkeit bereits bei der Übertragung von 90 % der Anteile (bisher 95 %) erfolgen, während zum anderen die Zusammenrechnungszeit zehn Jahre (bisher fünf Jahre) betragen soll. Künftig also soll Grunderwerbsteuer beim Übergang von Anteilen am Gesellschaftsvermögen der Personengesellschaft auf einen oder mehrere neue Gesellschafter in Höhe von mindestens 90 % innerhalb von zehn Jahren ausgelöst werden.

Gesetzgebungsverfahren

Die vorgenannten Änderungen waren zunächst im sogenannten Jahressteuergesetz 2019 enthalten, wurden aber zwischenzeitlich in ein eigenes Gesetzgebungsverfahren ausgelagert. Zunächst sollten die Änderungen zum 01.01.2020 in Kraft treten. Mit Pressemitteilung vom 24.10.2019 wurde nun aber mitgeteilt, dass der Gesetzesentwurf noch näherer Prüfung bedürfe und das Vorhaben im „ersten Halbjahr 2020“ umgesetzt werden solle.

Es gilt als relativ sicher, dass die Änderungen kommen werden. Derzeit ist es noch möglich, Umstrukturierungen im Personengesellschaftsbestand nach den alten Regelungen vorzunehmen, nun jedoch höchste Zeit, falls Gesellschaften von den geplanten Neuregelungen betroffen sein werden.