Wer ist in der Zahlungspflicht für schwer zugängliche und aufwändige Fensterreinigung?
Die Parteien stritten bis zum BGH um die Kostentragung für Reinigung von schwer erreichbaren Außenflächen von sogenannten feststehenden Fenstersegmenten in einem Loft im 1. Obergeschoss eines Fabrikgebäudes. Dabei war es unstreitig, dass die feststehenden Segmente im Obergeschoss nur mit erheblichen Schwierigkeiten bis hin zur Gefährdung von Personen zu reinigen waren. Die Mieterpartei argumentierte, dass die Reinigung daher dem Vermieter obliegende Instandhaltungsmaßnahmen seien. Witterungsbedingte Verschmutzungen würden – so die Mieter – den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich einschränken, also den Wohnwert erheblich beschränken bis hin zum vermeintlichen Anspruch einer Mietminderung gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Die Vermieterseite hingegen argumentierte, dass die Reinigung der Wohnung, mithin also auch der Fenster Teil der Obhutspflicht des Mieters sei, also seiner Verpflichtung obliegt, da er mit der Mietsache sorgsam umzugehen hat, um letztendlich die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters zu wahren.
Nachdem das Amts- und Landgericht bemüht wurden, landete der Rechtsstreit beim BGH. Dieser führte recht knapp, jedoch umso klarer aus, dass die Fensterreinigung ähnlich wie die Reinigung in hohen Räumen Aufgabe des Mieters sei, soweit die Parteien nicht vertraglich etwas anderes vereinbaren, da die Reinigung sämtlicher Flächen der Mietwohnung grundsätzlich Aufgabe des Mieters sind. Dies gilt insbesondere auch für die unzugänglichen mit großem Aufwand zu reinigenden Außenflächen von Fenstern in der bzw. an der streitgegenständlichen Mietwohnung. Da es sich hierbei um bloße Reinigungsmaßnahmen handele, seien sie deshalb nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflichten des Vermieters. Die gesetzliche Definition der sogenannten Instandsetzung und Instandhaltung gemäß § 1 Abs. 2 Nummer 2 BetrKV lautet, dass es sich vorliegend um Maßnahmen handelt zur ordnungsgemäßen Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstiger Mängel. Oberflächlich betrachtet scheint die Definition hier auf den vorliegenden Sachverhalt recht gut zu passen, da die Verschmutzung der Scheiben durch Witterungseinwirkung verursacht worden sind. So aber nicht der BGH. Dieser legt die Definition nach ihrem Sinn und Zweck aus und meint, dass bei einer Instandhaltung es um Sicherungsmaßnahmen vor drohenden Schäden und bei der Instandsetzung um Behebung bereits eingetretener Schäden am Haus/Objekt geht. Der BGH legte die Definition nachvollziehbar aus, dass es sich bei einer Reinigung von Scheiben gerade aber dann nicht um die Behebung eines Schadens oder auch erst recht nicht um eine echte Reparaturmaßnahme handelt.
Der BGH verwies zudem darauf, dass der Mieter die Fenster auch nicht persönlich reinigen müsse, sondern er sich hierzu professioneller Hilfe bedienen könne.
Vorgeschlagen wird im allgemeinen, dass der Vermieter einen gewerblichen Fensterreiniger einschalten kann und somit die Kosten für die Reinigung als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nummer 17 BetrKV auf die Mieterseite umlegen kann, soweit diese als umlegbare Position im Mietvertrag ausdrücklich mit angeführt worden ist. Nach allgemeiner Definition sind Aufwendungen des Vermieters als Betriebskosten umlegbar, wenn sie laufend entstehen und nicht der Beseitigung von Mängeln dienen (BGH Urteil vom 07.04.2004 zu Aktenzeichen VIII ZR 167/03). In vorgenanntem Urteil hat der BGH darauf erkannt, dass Kosten einer Dachreinigung als sonstige Betriebskosten umlegbar sind.
Letztendlich erscheint auch das gefundene Ergebnis als gerecht, da sich die Beauftragung eines professionellen Reinigungsunternehmens wirtschaftlich günstiger darstellt, beispielsweise bei Reinigung von großen Gesamtflächen mehrerer Wohnungen und zudem der Mieter sich nicht um die Durchführung der Reinigungsmaßnahmen kümmern muss.
