Keine Verlängerung der Verjährung durch Klausel im Mietvertrag
Grundsätzliches zur Verjährung
Nach § 548 BGB verjähren Ansprüche der Parteien, die auf dem Zustand der Mietsache beruhen, binnen 6 Monaten nach Rückerhalt der Mietsache. Die kurze Verjährungsfrist ist regelmäßig Thema von kontrovers geführten Diskussionen. Grundsätzlich sind Sinn und Zweck der Verjährung die Förderung des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit. Mit dieser kurzen Verjährung wollte vordergründig der Gesetzgeber den Schuldner vor einer Verschlechterung seiner Beweislage schützen. Es soll eine möglichst schnelle Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreicht werden.
Der Versuch des Gläubigers, durch eine formularvertragliche Vereinbarung eine Verlängerung der Verjährung zu erreichen, wurde nunmehr durch den Bundesgerichtshof eine Absage erteilt (BGH VIII-ZR-13/17). Laut Pressemitteilung des BGH vom 08.11.2017 wurde in dem zu entscheidenden Fall vom Vermieter ein Formularmietvertrag verwendet mit einer Klausel, nach welcher Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache erst 12 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren und aber auch in 12 Monaten die Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen.
Sämtliche Vorinstanzen brachten keinen Erfolg für den klagenden Vermieter. Das Zahlungsbegehren des Vermieters in Form eines Schadensersatzes in Höhe von rund 16.000 € wegen an der Wohnung eingetretener Schäden beschäftigte, da der Kläger sich mit diesen Entscheidungen der Vorinstanzen nicht zufrieden gab, nachfolgend den BGH.
Unangemessene Benachteiligung
Der 8. Zivilsenat des BGH hat die im streitgeständlichen Fall verwendete Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 Nummer 1 BGB als unwirksam erachtet. Zwei wesentliche Punkte wurden zur Begründung seitens des Bundesgerichtshofs angeführt. Der erste Grund wurde darin gesehen, dass die Verjährung auf 12 Monate angehoben und somit verdoppelt wurde. Darüber hinaus verändere die verwendete Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem gerade nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache (siehe Wortlaut des § 548 BGB), sondern auf das Mietvertragsende abgestellt wurde. Der Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache als auch der Zeitpunkt des Mietvertragsendes sind oft auseinanderliegend und fallen nur im Idealfall aufeinander. Regelmäßig hat der Mieter nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter keinen Zugriff mehr auf die Wohnung und kann infolgedessen kaum noch eine Beweissicherung betreiben.
Hingegen wird der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache in die Lage versetzt, sich Klarheit über den Zustand der Mietsache zu verschaffen. Der BGH vertritt daher die Meinung, dass es allemal ausreichend ist, dass der Vermieter ab dem Zeitpunkt der Besitzerlangung bei einer 6monatigen Verjährungsfrist genügend Zeit für eine Prüfung hat, um sich zu überlegen, ob er verjährungshemmende Maßnahmen, beispielsweise durch Klageeinreichung, vornehmen möchte. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters entfalle auch nicht dadurch, so der BGH, dass die vom Vermieter verwendete Formulierung spiegelbildlich eine Verlängerung der Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung vorsieht. Die Konstellation des § 580 Abs. 2 BGB komme viel seltener vor und habe nicht die Bedeutung des § 548 Abs. 1 BGB.
