Auch unvermutet anfallende Kosten können anschaffungsnahe Herstellungskosten sein

Auch unvermutet anfallende Kosten zur Wiederherstellung des zeitgemäßen Zustands eines Mietobjekts nach dessen Anschaffung können zu „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ führen.

Der Bundesfinanzhof hat mit einem Urteil vom 13.03.2018 entschieden, dass auch unvermutete Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen, die lediglich dazu dienen, Schäden zu beseitigen, welche aufgrund des langjährigen vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter entstanden sind, unter den weiteren gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen. Dies gilt auch, wenn im Rahmen einer solchen Renovierung verdeckte, d.h. im Zuge der Anschaffung verborgen gebliebene, jedoch zum Anschaffungszeitpunkt bereits vorhandene Mängel behoben werden.

Zum Hintergrund:

Wie bereits des Öfteren an dieser Stelle beschrieben sind grundsätzlich Schönheitsreparaturen oder Erhaltungsaufwendungen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort im Zeitpunkt der Zahlung der Aufwendungen steuerlich zu berücksichtigen (bzw. über ein Wahlrecht auf bis zu fünf Jahre zu verteilen). Fallen solche Aufwendungen jedoch in einem Zeitraum von drei Jahren an und die Summe der Aufwendungen übersteigt 15 % der Anschaffungskosten für das Gebäude, dann spricht das Gesetz von sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten und ordnet an, dass diese nicht sofort abgezogen werden dürfen, sondern über die Abschreibung, d.h. je nach Baujahr des Gebäudes im Privatvermögen über 40 oder 50 Jahre zu verteilen sind.

Die Regelung ist an verschiedenen Punkten umstritten, jedoch dem Grunde nach handhabbar, da die Werte einigermaßen eindeutig ausgerechnet werden können. Problematisch wird die Regelung jedoch dann, wenn Erhaltungsaufwendungen auftreten, mit denen der Eigentümer nicht gerechnet hat oder die er durchführen musste, ohne diese im Vorhinein planen zu können.

Der entschiedene Fall:

Entsprechend ging es dem Eigentümer in dem entschiedenen Fall. Es mussten Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, was sich zeigte, weil die Mieterin einer Wohnung verstorben war. Die Wohnung befand sich in einem nicht vermietbaren Zustand, sodass unter anderem das Badezimmer sowie die Elektroinstallation erneuert werden mussten und Fenster auszutauschen waren. Mit den hierfür aufgewandten Kosten überschritt der Eigentümer die 15 % Grenze im Bezug auf die Anschaffungskosten des Gebäudes, sodass das Finanzamt den sofortigen Abzug versagte und sämtliche Erhaltungsaufwendungen (bis auf kleine Reparaturen) als anschaffungsnahe Herstellungskosten qualifizierte und den Abzug lediglich über die Abschreibung zuließ.

Die Begründung des Bundesfinanzhofs:

Der Bundesfinanzhof hat dies nun bestätigt. Er führt aus, dass die gesetzliche Regelung auch auf Kosten anwendbar ist, die für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung verdeckter – im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener – Mängel aufgewandt werden müssen. Eine Ausnahme gelte lediglich für Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes noch nicht vorhanden war und auch nicht bereits „angelegt“ war. Erforderlich ist, dass der Schaden nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt, gegebenenfalls durch das schuldhafte Handeln eines Dritten, am Gebäude verursacht worden ist. Nur bei solchen letztgenannten Kosten gelte die Regelvermutung für das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten nicht.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob an dem Gebäude gegebenenfalls verdeckte, d.h. vom Erwerber und neuen Eigentümer nicht erkannte Mängel vorliegen. Umstände über Kenntnis oder Nichtkenntnis spielen hierfür keine Rolle.

Fazit:

Es bleibt also riskant, insbesondere wenn Erwerber von Immobilien mit Renovierungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre bis knapp an die 15 %-Grenze herangehen. Sind dann weitere Reparaturkosten oder Erhaltungsaufwendungen notwendig, die unvermeidbar sind, kann die 15 % Grenze leicht überschritten werden. Dies führt dazu, dass sämtliche in dem Dreijahreszeitraum aufgewandten Erhaltungsaufwendungen umqualifiziert werden und gegebenenfalls bereits vorliegende Steuerbescheide mit nicht unerheblichen Erstattungen geändert werden. Die Folge sind dann Rückzahlungslasten (zuzüglich Zinsen!) an das Finanzamt.