Wie lassen sich die Kosten für Rauchwarnmelder auf die Mieterseite übertragen?
Nahezu in allen Bundesländern existiert eine bauordnungsrechtliche Verpflichtung zur Installation von Rauchwarnmeldern. Beispielsweise ergibt sich aus § 48 Abs. 4 ThürBO, dass in Bestandswohnungen bis zum 31.12.2018 Rauchwarnmelder einzubauen und ordnungsgemäß zu betreiben sind. Auch existieren bauordnungsrechtliche Regelungen dergestalt, dass der Vermieter die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen hat. Diese Bestimmungen eröffnen den Ordnungsbehörden im Falle von Zuwiderhandlungen den Vermieter mit einem empfindlichen Ordnungsgeld zu belegen. Bei Nichtbeachtung ist durchaus auch der Versicherungsschutz des Gebäudes gefährdet.
Für die Vermieterseite ist von erheblicher Bedeutung, welche Kosten auf die Mieterseite übertragbar sind. Zunächst muss sich der Vermieter die verschiedenen Kostenpositionen, welche Rauchwarnmelder verursachen, vor Augen führen. Unterschieden werden muss zunächst hinsichtlich der Kosten für den Einbau, den Kosten für den Kauf oder Anmietung als auch die Wartungskosten für Rauchwarnmelder. Bei letzterer Position zwingt die DIN 14676 Nr. 6 zur einmal jährlichen Funktionsüberprüfung.
Anerkannt ist, dass der Kauf und der Einbau von Rauchwarnmeldern eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b Nr. 5 BGB darstellt. Schließlich dient der Einbau von Rauchwarnmeldern zur Verbesserung der Mietsache und ist nach § 555d Abs. 1 BGB grundsätzlich vom Mieter zu dulden. Anerkannt ist ebenfalls, dass eine Duldungspflicht besteht, selbst wenn der Mieter in Eigeninitiative Rauchwarnmelder bereits installiert hat (LG Halle Urteil vom 30.06.2014, Az. 3 S 11/14).
Der Vermieter ist somit berechtigt, die jährliche Nettokaltmiete um 11 % der Anschaffungskosten zu erhöhen. Hierbei handelt es sich um eine klassische Mieterhöhung und gerade nicht um eine umlagefähige Kostenposition im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung.
Streit besteht jedoch bei der Umlagefähigkeit, wenn die Rauchwarnmelder lediglich angemietet werden. Die Rechtsprechung hierzu ist uneinheitlich und höchstrichterlich noch nicht geklärt. So hat beispielsweise das Amtsgericht Halle (an der Saale) in seiner Entscheidung vom 16.08.2016 zu Aktenzeichen 95 C 307/16 darauf erkannt, dass nur die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder umlagefähig sind, aber gerade nicht die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder. Das Amtsgericht Halle führte aus, dass die für die Rauchwarnmelder angesetzten Kosten dem Grunde nach berechtigt sind, weil in dem streitgegenständlichen Mietvertrag vereinbart war, dass neu entstehende Betriebskosten nach Vorankündigung umgelegt werden können. Bei den Kosten für Rauchwarnmelder handele es sich gerade um sogenannte „neu“ entstandene Betriebskosten, da die Verpflichtung zur Ausstattung mit diesen gesetzlich gemäß der entsprechenden Landesbauordnung eingeführt worden sind. Jedoch stellen nur die Aufwendungen für die Wartung der Rauchwarnmelder klassische Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dar. Als Betriebskosten gelten gemäß § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen des Grundstücks laufend entstehen. Die Wartungskosten sind regelmäßig wiederkehrende Kosten, welche zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage entstehen (DIN 14676 Nr. 6). Zudem kommt das Amtsgericht Halle weiter zu der Ansicht, dass die Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder hingegen als Betriebskosten nicht umlagefähig sind. Zitiert wird in dem Urteil zunächst das Urteil des Amtsgerichts Schönebeck (vom 04.05.2011 zu Aktenzeichen 4 C 148/11) und das Urteil des Amtsgerichts Hamburg Wandsbek (vom 04.12.2013 zu Aktenzeichen 715 C 283/13), welche die Kosten hinsichtlich der Anmietung von Rauchwarnmeldern ebenfalls nicht als Betriebskosten einordnen. Das Amtsgericht Halle hat aber ausdrücklich die Berufung gegen das eigene erstinstanzliche Urteil zugelassen. Auch das Amtsgericht Dortmund hat mit seiner Entscheidung vom 30.01.2017 für das mietvertragsähnliche Leasing die Umlagefähigkeit verneint (Aktenzeichen 423 C 8482/16). Als Begründung wurde hier angeführt, dass es sich bei Anmietungs- oder Leasingkosten um so genannte Kapitalersatzkosten handele. Somit sei eine Einordnung als klassische Betriebskosten ausgeschlossen. Entgegensteht hierzu das Urteil des Landgerichts Magdeburg vom 27.09.2011 zu Aktenzeichen 1 S 171/11. Das Landgericht Magdeburg stellt darauf ab, dass es sich bei den Mietkosten um sogenannte „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Ziff. 17 der Betriebskostenverordnung handele. Es bestünde auch keine Veranlassung, so das Landgericht Magdeburg, dass Rauchwarnmelder anders zu behandeln seien als Mietkosten für Kaltwasserzähler, Wärmeerfassungsgeräte und Warmwasserzähler. Die Fälle, in denen der Gesetzgeber die Umlage von Mietkosten zugelassen habe, wären auch mit Rauchwarnmelderkosten vergleichbar. Die entgegenstehenden Rechtsansichten der Gerichte argumentieren meist das Urteil des Landgerichts Magdeburg aufgreifend, dass es sich bei der gerichtliche anerkannten Umlagefähigkeit von Zählermieten jedoch um sogenannte Ausnahmeregelungen handele, welche nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtung ausgedehnt werden dürfen. Bei der Umlagefähigkeit von Zählermieten handelt es sich um absolute Ausnahmeregelungen, welche darauf beruhen, dass bei diesen Geräten die Kosten für die Wartung einschließlich der notwendigen Eichung in der Regel höher sein können als die Kosten einer Anmietung, so dass gerade der Mieter durch diese Sonderregelung günstiger gestellt werde als wenn er die höheren Wartungskosten tragen müsse. Diese so genannte Mieterschutzrechtsprechung ist aber auf die Rauchwarnmelder nicht übertragbar, weil die vorgeschriebene Wartung nach DIN 14676 lediglich mit einer jährlichen Sichtprüfung und einem Probealarm mit geringem Aufwand abgearbeitet werden können.
Insoweit bleibt abzuwarten, ob und wann sich der BGH mit der Thematik beschäftigen wird, da sich das Landgericht Hagen mit seinem Urteil vom 04.03.2016 zu Aktenzeichen 1 S 198/15 zu einer Revisionszulassung zum BGH durchgerungen hat. Daher muss der Vermieter überlegen, ob er die Kosten der Anschaffung und des Einbaus der Rauchwarnmelder im Wege der Modernisierungsmieterhöhung geltend macht. Die Mieterhöhung setzt selbstverständlich den Abschluss der Arbeiten voraus und es muss Rechnung über den Ankauf und Einbau gelegt werden. Mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung wird sodann die erhöhte Miete fällig. Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind bei entsprechender mietvertraglicher Gestaltung ebenfalls umlagefähig.
Die Kostenverteilung für Wartung und Installation von Rauchwarnmeldern ist auch in Wohnungseigentumssachen relevant. So hat das Amtsgericht Hamburg in seiner Entscheidung vom 17.08.2016 zu Aktenzeichen 12 C 235/15 darauf erkannt, dass es sich bei der Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern um eine Gemeinschaftsangelegenheit handelt, auch wenn die Rauchwarnmelder sich im Bereich des Sondereigentums der einzelnen Wohnungseigentümer befinden. Die Pflicht zur Installation und zum Betrieb von Rauchwarnmeldern ist eine Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft, welche dem Schutz des gesamten Gebäudes vor einem Brandschaden dient. Somit ist gerade nicht der in der Teilungserklärung bestimmte Verteilungsmaßstab maßgeblich, sondern vielmehr sind die Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.
