Steuerliche Absetzungen bei Baudenkmalen und Gebäuden in Sanierungsgebieten
Bei der Investition in Immobilien zur Vermietung wirken sich steuerlich bei der Anschaffung grundsätzlich zunächst die Anschaffungskosten und auch Herstellungskosten für grundhafte Sanierung/Erweiterung nicht sofort aus, sondern nur über die sogenannte Abschreibung. Die geltenden Abschreibungssätze sehen hier jedoch vor, dass im Privatvermögen jährlich lediglich ein Betrag von 2 % (bei Fertigstellung vor 01.01.1925: 2,5 %) abziehbar ist. Dies bedeutet, dass sich die steuerliche Auswirkung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten nur über 50 Jahre (bei Fertigstellung vor 01.01.1925: 40 Jahre) gestreckt bemerkbar macht.
Günstigere Regelungen sehen jedoch Fördernormen vor, die den Abschreibungssatz für Herstellungskosten erhöhen. So können Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden 4 Jahren jeweils bis zu 7 % abgesetzt werden. Dasselbe gilt für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen.
Wo ist der Vorteil?
Werden zum Beispiel ein Betrag in Höhe von 500.000,00 EUR an geförderten Herstellungskosten investiert, so ergäben sich nach der 2 %igen Regelabschreibung folgende anzusetzende Beträge für die ersten 12 Jahre:
Jahressumme: 500.000,00 EUR x 2 % = 10.000 EUR
Summe nach 12 Jahren: 10.000,00 EUR x 12 = 120.000 EUR
Nach den Fördervorschriften über Baudenkmäler bzw. Gebäude in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten wäre folgende Maximalabschreibung möglich:
Jahressumme (erste 8 Jahre): 500.000,00 EUR x 9 % = 45.000 EUR
Jahressumme (4 Folgejahre): 500.000,00 EUR x 7 % = 35.000 EUR
Summe nach 12 Jahren: 500.000 EUR
Im Ergebnis sind also die vollen geförderten Herstellungskosten innerhalb von 12 Jahren und nicht erst innerhalb von 50 Jahren steuerlich geltend zu machen.
In den genannten 12 Jahren beträgt die Differenz zwischen der Sonderabschreibung und der Normalabschreibung im Beispiel 380.000,00 EUR. Unterstellt man nun, dass die investierende Person einen persönlichen Grenzsteuersatz von 44,31 % (Einkommensteuer inklusive Solidaritätszuschlag) hat, wie er momentan in Deutschland für ein zu versteuerndes Jahreseinkommen zwischen 52.882,00 EUR und 250.730,00 EUR gilt, so verringert sich die Steuerzahllast innerhalb der betrachteten ersten 12 Jahre um:
380.000 EUR x 44,31 % = 168.378 EUR.
Dieser Betrag, den der Steuerpflichtige damit innerhalb der 12 Jahre mehr an Liquidität zur Verfügung hat, kann je nach den Umständen im Einzelfall positiv genutzt werden. So kann der Betrag zum Beispiel zur Tilgung von Darlehen eingesetzt werden, so dass die Aufwendungen für Zinsen sinken.
Eventuell kann auch die Progression des Einkommensteuersatzes genutzt werden. Der Steuersatz ist in Deutschland zur Einkommensteuer so gestaltet, dass er mit steigenden Einkünften ansteigt. Ist zum Beispiel nach Ablauf der 12 Jahre ein geringeres zu versteuerndes Einkommen zu erwarten, welches dazu führt, dass ein geringerer Steuersatz zu zahlen ist, weil zum Beispiel teilweise steuerfreie Renten oder andere steuerfreie Alterseinkünfte bezogen werden, so werden die Vermietungseinkünfte aus der Immobilie – über die Gesamtnutzungsdauer betrachtet – insgesamt absolut geringer besteuert.
Wichtig ist in jedem Falle die steuerliche Situation im Einzelfall, da sich die erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten nicht in jedem Falle positiv auswirken. Ferner sollte beachtet werden, dass die Kapitalanlage sich an sich, d.h. auch bereits vor Steuern betriebswirtschaftlich lohnt und nicht vorschnell nur mit Blick auf steuerliche Förderung eine ggf. unrentable Anlage erworben wird.
Ole Klie
Rechtsanwalt & Steuerberater
