Richtige Bemessung einer Mietminderung
Zum Vermieterdasein gehört regelmäßig die leidige Diskussion um das Vorliegen eines Mangels an der Mietwohnung einhergehend mit der dann oft unausweichlichen Auseinandersetzung im Hinblick auf die Verursachung und dann im Übrigen um die angemessene Höhe einer Mietminderung. Gemäß § 535 ff. BGB muss der Vermieter dem Mieter regelmäßig die Wohnung in einem ordnungsgemäßen fehlerfreien Zustand überlassen und ist auch für die Erhaltung des mangelfreien Zustands verantwortlich. Treten also Mängel auf, so muss der Vermieter regelmäßig unverzüglich die Mängel beseitigen oder beseitigen lassen. Unstreitig ist dabei der Umstand, dass der Mieter den Vermieter über den Mangel unverzüglich informieren muss.
Der Begriff des Mietmangels gemäß § 536 Abs. 1 BGB bemisst sich sodann an der tatsächlichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Ein Mietmangel ist eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand, wobei eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dies bedeutet, dass eine Mietminderung nur dann durchsetzbar ist, wenn die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung spürbar beeinträchtigt ist. Gibt es nur eine unerhebliche Beeinträchtigung, kann der Mieter lediglich eine Instandsetzung verlangen, aber jedoch nicht die Miete kürzen.
Eine Mietminderung ist hingegen ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrages kannte oder diesen sogar hätte problemlos erkennen können. Wenn ein Mieter einen Mangel zumindest anspricht, aber vorbehaltlos weiter die volle Miete zahlt, so kann er später die vorbehaltlos gezahlte Miete unter Umständen aufgrund der Wirkung des § 814 BGB (Zahlung auf eine Nichtschuld) nicht mehr zurückverlangen.
Größere Probleme gibt es regelmäßig bei der Bemessung einer angemessenen Mietminderung. Die Mietminderung kann umso höher ausfallen, je stärker sich der Mietmangel auswirkt. Bemessungsgrundlage einer Mietminderung nach § 536 BGB ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung die Bruttomiete, mithin einschließlich der vertraglich vereinbarten Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten (BGH Urteil vom 13.04.2011 zu Aktenzeichen VIII. ZR 223/10). In einer recht aktuellen Entscheidung des AG Brandenburg mit Urteil vom 14.09.2020 zu Aktenzeichen 31 C168/19 (2) verweist dieses auf die mietrechtliche Praxis im Rahmen einer vereinfachten Nutzwertanalyse bei der Berechnung der Mietminderung. Bei dieser wird versucht, den Nutzwert der einzelnen Räume und Flächen zu ermitteln und die Gebrauchsbeeinträchtigung für die einzelnen Räume zu bewerten. Insoweit ist hier immer eine pauschale Einordnung der Mietminderung zu vermeiden und wohl eher ein objektiver Blick auf die realen Einschränkungen der Tauglichkeit der Nutzung angezeigt.
Ist beispielsweise in der heizrelevanten Periode in einer Wohnung mit 3 Aufenthaltsräumen aufgrund des Ausfalls der Heizung lediglich ein Zimmer betroffen und kann nicht beheizt werden, so ist für dieses eine Zimmer beispielsweise der Wohnwert gegebenenfalls bis zu 100 % gemindert. Insoweit wäre die Miete um bis zu ca. 1/3 berechtigt gemindert. Beachtlich ist jedoch aber auch der Zeitraum des Vorliegens des Mietmangels. In einem zweiten Schritt wäre auch der vom Mietmangel betroffene Zeitraum anteilig zur grundsätzlichen Mietminderung beachtlich und darf nicht für den ganzen Monat berechnet werden, wenn der Mangel beispielsweise nur 14 Tage vorgelegen hat.
Regelmäßig setzen sich Mieter der Gefahr einer Kündigung aus, wenn Mietminderungen unberechtigt und in unangemessener Höhe vorgenommen werden. Mindert unberechtigt der Mieter die Miete und der Mietrückstand läuft über die kündigungsrelevante Höhe hinaus, so kann eine Kündigung wirksam ausgesprochen werden. So hat der BGH in seiner Entscheidung vom 11.07.2012 zu Aktenzeichen VIII ZR 138/11 darauf erkannt, dass ein eine fristlose Kündigung begründeter Zahlungsverzug gerade dann nicht wegen fehlendem Verschulden des Mieters entfällt, wenn dieser bei Anwendung der verkehrsüblichen Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des vom Mieter in Anspruch genommen Minderungsrechts nicht bestehen. In vorbezeichnetem Fall hat der Mieter sich hinsichtlich der Verursachung geirrt und ein Sachverständigengutachten hat ergeben, dass der Schimmelbefall aufgrund fehlerhaften Heizungs- und Lüftungsverhalten des Mieters verursacht wurde. Unberechtigt hatte daher der Mieter die Miete um 20 % gemindert und auch einbehalten, sodass es zur Kündigung kam, nachdem der Mietrückstand von 2 Monatsmieten aufgelaufen war.
