Richtig Finanzieren
Gerade auch dann, wenn größere Sanierungen fällig werden, stellt sich die Frage nach der richtigen Finanzierung. Soll Eigenkapital verwendet oder ein Darlehen aufgenommen werden? Soll eine Zinsfestschreibung vereinbart werden und wenn ja wie lange? Wie wirkt sich das steuerlich aus? Kann ich die Immobilie dann noch verkaufen oder an meine Kinder übertragen?
All diese Fragen sollten sich Eigentümer in Ruhe stellen, wenn größere Investitionen in bestehende Immobilien anstehen oder wenn es um den Erwerb einer Immobilie geht. Oft werden hierbei langfristige Verträge abgeschlossen, so dass es sich lohnt die Alternativen sorgfältig abzuwägen und sich auch neben dem einen Angebot der Hausbank noch eine zweite Meinung einzuholen.
Wie das folgende Beispiel zeigt, kann sich schon die Differenz von 1% Zins erheblich auswirken. Im Beispiel sollen 300.000,- EUR finanziert werden, die dann monatlich in gleich hohen Raten zurückgezahlt werden. Bei einer anfänglichen Tilgung von 2% ergeben sich für die ca. 28,95 Jahre Laufzeit rund folgende insgesamt aufzuwendenden Zinsen:
bei einem Zinssatz von 3,5% nominal: 177.593,- Euro
bei einem Zinssatz von 4,5% nominal: 237.177,- Euro
Differenz: 59.584,- Euro
Einen oft noch erheblicheren Einfluss auf die Gesamtkosten hat auch die vereinbarte Tilgung und damit die Laufzeit eines Darlehens. Im folgenden Beispiel werden wieder 300.000,- EUR finanziert. Diesmal zu 3,5% Zinsen nominal. Daraus ergeben sich rund folgende insgesamt aufzuwendenden Zinsen:
bei einer Laufzeit von 15 Jahren: 99.431,- Euro
bei einer Laufzeit von 30 Jahren: 215.609,- Euro
Differenz: 116.178,- Euro
In die Überlegung einzubeziehen ist bei der Vermietung auch die steuerliche Komponente. So wirken sich die für ein vermietetes Objekt gezahlten Darlehenszinsen überschussmindernd bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus während andererseits Zinsen aus Kapitalvermögen zu versteuern sind. Bei der Frage nach der Finanzierung mit Eigen- oder Fremdkapital sollte daher auch eine Berechnung nach Steuern vorgenommen werden. Hierbei ist es wichtig die jeweiligen Steuersätze für die gesamte Laufzeit einer Finanzierung richtig abzuschätzen, da sich diese z.B. durch Eintritt ins Rentenalter durchaus erheblich verändern können.
Im folgenden Beispiel vergleiche ich die benötigte Rendite vor Steuer auf bestehende Kapitalanlagen (die dem Abgeltungsteuersatz von 25% zzgl. Solidaritätszuschlag unterliegen), damit es sich lohnt eine Finanzierung mit Darlehensmitteln vorzunehmen. Dabei soll eine Finanzierung zum effektiven Zinssatz (also unter Berücksichtigung von Gebühren und Kosten) von 4% erfolgen können.
bei einem persönlichen Steuersatz von 44,31% (inkl. Soli)
benötigt man eine Rendite vor Steuer von mehr als: 3,03 %
bei einem persönlichen Steuersatz von 26,38% (inkl. Soli)
benötigt man eine Rendite vor Steuer von mehr als: 4,00 %
Selbstverständlich sind bei der Frage nach Finanzierung mit Eigenmitteln oder Darlehensmitteln auch andere Fragen relevant. Aber allein die Renditebetrachtung zeigt, dass oft das vielgepriesene Zinsdifferenzgeschäft ausbleibt oder nicht mit hinreichender Sicherheit für den Erhalt des Kapitals erreicht werden kann.
Dass es sich dabei nicht um Kleinbeträge handelt zeigt folgende Berechnung. Ich nehme wieder eine Finanzierung von 300.000 Euro für eine Finanzierungslaufzeit von 20 Jahren an. Nun würde bei der Kapitalanlage des Eigenkapitals aus dem vorigen Beispiel kein Zins von 3,03% oder 4,00% erreicht werden, sondern 2% weniger (siehe z.B. aktuelle Zinsen auf Tages- oder Festgelder). Unter dem Strich summiert sich ein Renditeverlust von 2% jährlich, dann (ohne Zinseszins) auf den Betrag von 120.000 Euro.
Allein die hier zusammengestellten Beispiele zeigen, dass es sich lohnt, vor dem Abschluss langfristiger Verträge Alternativen zu prüfen. Dazu sollten bei Finanzierungsfragen noch weitere Überlegungen kommen, wie z.B. die Frage nach der Übertragbarkeit der Immobilien oder die Absicherung von Zins- und anderen Risiken.
Ole Klie
Rechtsanwalt & Steuerberater
