Die wichtigsten Fristen für Vermieter | Teil 1
Die 6-monatige kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB!
Wer kennt als Vermieter nicht die folgende Situation: Die Wohnungsübergabe findet statt. Eine gemeinsame Begehung erfolgt und es werden eine Reihe von Schäden festgestellt, welche nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt sind. Es werden Kostenvoranschläge eingeholt und Fristen gesetzt und nachfolgend gibt es Streit. Entnervt beschließt der Vermieter dann den aufgewandten Betrag beispielsweise für unterlassene Schönheitsreparaturen oder wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache als Schadenersatz nach behobener Mängelbeseitigung einzuklagen. Zwischenzeitlich sind natürlich ein paar Monate ins Land gegangen bis zur Entscheidung den Klageweg zu beschreiten – im so genannten Worst-Case Szenario 6 Monate und ein Tag nach Schlüsselübergabe des Mieters an den Vermieter. In diesem Fall bleibt dann der Vermieter auf seinen Kosten sitzen, wenn der Mieter die Einrede der Verjährung erhebt.
Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten. Nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurück erhält. Der unmittelbare Besitz der Sache ist in der Regel eingeräumt, wenn beispielsweise die Wohnungsschlüssel übergeben worden sind und letztendlich der Vermieter in die Lage versetzt wurde, die Mietsache auf Mängel zu untersuchen. Der Mieter muss dabei den vollständigen Besitz aufgeben und selbstredend der Mieter davon auch Kenntnis hiervon haben. Der Vermieter sollte dabei immer beachten, dass der Lauf der Verjährung nicht durch einfaches Schreiben des Vermieters unterbrochen wird. Eine Unterbrechung der Frist tritt lediglich nur ein, wenn der Mieter den Schaden vor Fristablauf anerkennt oder wenn der Vermieter beispielsweise ein gerichtliches Verfahren anstrengt – also klagt oder ein Beweissicherungsverfahren vor Ablauf der Sechsmonatsfrist an- und rechtshängig macht.
Im Gegenzug verjähren gemäß § 548 Abs. 2 BGB auch die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung seitens des Vermieters hinsichtlich der Wegnahme einer Einrichtung (in des Mietobjekt eingebrachte Sachen des Mieters).
Die Intention des Gesetzgebers war es bei Abfassung der Verjährungsregelung, eine rasche Abwicklung nach Mietende zu erlangen.
Die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB kann jedoch gemäß § 202 Abs. 2 BGB verlängert werden, wenn dies zwischen den Parteien individualvertraglich vereinbart wird. Ausgeschlossen ist daher eine vorformulierte Vertragsklausel, die der Vermieter dem Mieter beispielsweise im Mietvertrag stellt (sogenannte AGB). Auch die oft in einem Mietvertrag aufgeführten handschriftlichen Eintragungen bei “Sonstigen Vereinbarungen“ müssen anhand der Kriterien der so genannten Individualvereinbarung gemessen werden. Solche handschriftlich verfasste Klauseln können durchaus unwirksam sein.
Folgende Kriterien wurden zur Wirksamkeit vom BGH aufgestellt:
Der Verwender muss den gesetzesfremden Kerngehalt einer Vertragsklausel erläutern und inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen – so der BGH in seiner Entscheidung vom 25.06.1992 unter VII ZR 128/91. Dem Verhandlungspartner muss daher Gestaltungsfreiheit zur Wahrnehmung eigener Interessen eingeräumt werden mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen beeinflussen zu können. Es wird sogar gefordert, dass der Vermieter den Mieter dazu einladen muss, konkrete Gegenvorschläge zum Klausel- und Vertragswerk zu machen, damit man zu einer passenden Lösung gelangen kann. Im Streitfall muss gegebenenfalls bewiesen werden, dass die Parteien wirksam die Verjährungshemmung auch ausgehandelt haben. Der Vermieter, der sich auf die Vereinbarung beruft, trägt hier die Darlegungs- und Beweislast.
Für den Fall, dass zwischen den Parteien eine unwirksame Klausel vereinbart worden ist, tritt bei Feststellung der Unwirksamkeit die gesetzliche Regelung des § 548 Abs. 1 BGB mit der Folge ein, dass eventuelle Ansprüche des Vermieters verjährt seien könnten.
Eine weitere Möglichkeit der Hemmung der Verjährung besteht in der Führung von Verhandlungen. Hemmung bedeutet dabei, dass die Verjährung mit Eintritt des Hemmungsgrundes zum Stillstand kommt (bildlich gesprochen wird der rieselnde Sand in einer Sanduhr durch die Verhandlung gestoppt). Für den Zeitpunkt der Hemmung läuft die Frist nicht weiter. Dies geschieht erst, wenn der so genannte Hemmungsgrund wegfällt. Unter einer Verhandlung ist jeder Meinungsaustausch zu verstehen, bei der nicht augenscheinlich feststeht, dass durch dem Gegenüber eine Ersatzpflicht sofort und kategorisch abgelehnt wird. Erweckt also der Mieter den Eindruck, dass er die Argumente des Vermieters einer Prüfung unterzieht, so liegt darin bereits ein Verhandeln, das zu einer Hemmung der Ansprüche führt. Der Hemmungstatbestand ist dann beendet, wenn der eine oder der andere Teil die Fortsetzung der Verhandlung verweigert. Die Verjährung tritt frühestens 3 Monate nach dem Ende der Hemmung ein. Dies bedeutet dann wiederum, dass die Verjährungsfrist (bildlich gesprochen – der übrig gebliebene Sandrest in der Sanduhr) weiter abläuft.
Daniel Sieber
Rechtsanwalt
