Die wichtigsten Fristen für Vermieter | Teil 3
Nachdem im 1. Teil dieser kleinen Reihe die wichtige Frist des § 548 BGB sowie im 2. Teil die Verjährung des Mietzinses als auch die Ausschlussfrist für Betriebsnebenkosten behandelt wurden, wäre nunmehr abschließend – ohne Gewähr auf Vollständigkeit – noch über die Zustimmungs- und Klagefrist von Mieterhöhungsbegehren (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie Mieterhöhung wegen Modernisierung) zu schreiben.
In der sogenannten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB ist die gängigste und verbreitetste Mieterhöhung zu sehen, welche an Fristen gebunden ist. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann die Miete nur erhöht werden, wenn die bisherige Miete mindestens 15 Monate unverändert geblieben ist. Die 15-Monatsfrist besteht aus der 12-Monats-Sperrfrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB zuzüglich einer 3-monatigen Überlegungsfrist, welche dem Mieter die Möglichkeit gibt, abzuwägen, ob er Mieterhöhung zustimmt oder auch nicht. Da das Gesetz festschreibt, dass die laufende Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben sein muss, ist es allenfalls möglich, nach der letzten Mieterhöhung nach einem Jahr eine erneute Mieterhöhung anzukündigen jedoch unter Beachtung der 3-monatigen Überlegungsfrist, so dass wiederum die seit 15 Monaten unveränderte Miethöhe maßgeblich ist. Sollte daher die letzte Mieterhöhung am 31.07.2017 beim Mieter zugegangen sein, wäre die nächst mögliche Mieterhöhung frühestens zum 01.11.2018 möglich.
Innerhalb des Mieterhöhungsbegehrens zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist die sogenannte Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Danach dürfen Mieterhöhungen in den letzten 3 Jahren bzw. auch nur eine einzige Mieterhöhung der letzten 3 Jahre nicht über 20 % liegen. In einer Vielzahl von Gemeinden in Deutschland wurde zudem die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % reduziert. Für welche Gemeinden eine reduzierte Kappungsgrenze gelten soll, muss durch das jeweilige Bundesland für bis zu 5 Jahre per Rechtsverordnung festgelegt werden. Zu beachten wäre für Vermieter, dass die Senkung der Kappungsgrenze nicht zu verwechseln ist mit der sogenannten Mietpreisbremse, welche beispielsweise für Thüringen nach der sogenannten ThürMietBegrVO nur für neu abgeschlossene Mietverträge gilt (30.03.2016-31.01.2021).
Verweigert der Mieter letztendlich die Zustimmung zur Mieterhöhung, muss der Vermieter zwingend nach Ablauf der Überlegungsfrist innerhalb 3 weiterer Monate Zustimmungsklage gemäß § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Die Klagefrist ist eine sogenannte Ausschlussfrist und kann selbst nach Abstimmung mit dem jeweiligen Mieter nicht verlängert werden. Rechtsfolge wäre die Notwendigkeit eines erneuten Mieterhöhungsbegehrens in welchem die 3-monatige-Überlegungsfrist wieder zu gewähren wäre.
Eine weitere, für den Vermieter maßgebliche Frist, ist die hinsichtlich der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555 c Abs. 1 BGB. Hiernach muss der Vermieter dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn ankündigen und kann dann bis zu 11 % seines Kostenaufwandes für die beispielsweise energetische Sanierung gemäß § 555 b BGB auf die Jahreskaltmiete aufschlagen. Wird nachfolgend auch energetisch modernisiert, ist – oft unbeachtet von der Vermieterseite – das Minderungsrecht des Mieters wegen der notwendigen baulichen Beeinträchtigung für einen Zeitraum von 3 Monaten seitens der Mieter nicht durchsetzbar gemäß § 536 Absatz 1a BGB. Entsprechend § 559b Abs. 2 BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Auf die Zustimmung des Mieters kommt es jedoch hierbei nicht an.
Für den Fall, dass der Mieter eine Härtefallsituation vorträgt, hat er den Vermieter ohne schuldhaftes Zögern über die Umstände und Gründe der Verzögerung schriftlich zu informieren. Spätestens müssen jedoch die Härten bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme dem Vermieter mitgeteilt werden. Diese Frist gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf den Härteeinwand hingewiesen hat.
Möchte der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen nicht auf sich nehmen, kann er das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen gemäß § 555e BGB. Für den Fall, dass der Mieter die zwingend voranzustellende Modernisierungsankündigung zum Anlass für eine Kündigung genommen hat, kann er gleichfalls auch nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens nach erfolgter Modernisierung gemäß § 561 Abs. 1 BGB bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Wenn das Mieterhöhungsschreiben am 03.08.2017 beim Mieter zugegangen ist, muss die Kündigung des Mieters spätestens bis zum 31.10.2017 zum 31.12.2017 erfolgen.
