Die wichtigsten Fristen für Vermieter | Teil 2
Der Mietzins verjährt in der sogenannten Regelverjährungsfrist mithin innerhalb von 3 Jahren (§ 195 BGB). Dabei beginnt die Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und hiervon Kenntnis erlangt wurde (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB), oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangt werden müssen. Die vorgenannte gesetzliche Regelung verschiebt den Verjährungsbeginn regelmäßig auf den Schluss des Jahres, in dem dieses Ereignis eingetreten ist (hier also die Fälligkeit des Mietzinses). Die Fälligkeit ergibt sich dabei in der Regel aus den vertraglichen Bestimmungen des Mietvertrags.
Beispiel: Sind Mietrückstände für Juli 2017 aufgelaufen, beginnt die Verjährung am 31.12.2017. Der Anspruch verjährt nach Ablauf von 3 Jahren, also am 01.01.2021. Ab diesem Zeitpunkt kann die Zahlung der Miete kaum noch gerichtlich durchgesetzt werden, da die Mieterseite nur noch mit lediglich einem Satz die Einrede der Verjährung erheben kann, um die Klageabweisung zu erreichen.
Der Begriff der Fälligkeit bezeichnet den Zeitpunkt, ab dem der Gläubiger (Vermieter) die Leistung vom Mieter verlangen kann. Die Fälligkeit ist die Voraussetzung für die Erhebung einer Leistungsklage und für den Verjährungsbeginn. Da regelmäßig im Mietvertrag eine Fälligkeit bestimmt wurde, ist eine Mahnung des säumigen Mieters grundsätzlich überflüssig, um eine Fälligkeit zu bewirken. Ausreichend ist im Mietvertrag eine so genannte kalendermäßige Bestimmung gemäß § 286 Absatz 2 Nr. 1 BGB. Häufig finden sich in Mietverträgen kalendermäßige Bestimmungen beispielsweise wie die Formulierungen, dass die Miete und Betriebskostenvorauszahlungen monatlich jeweils zum 15. eines Monats an den Vermieter zu zahlen, oder der Mietzins und die Betriebskosten spätestens am 3. Werktag des Monats fällig sind.
Wichtig ist ebenfalls für Vermieter die Einhaltung der gesetzlichen Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Der Vermieter hat einen Anspruch auf Erstattung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung, wenn diese dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt wurde. Insoweit müsste beispielsweise die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2016 spätestens am 31.12.2017 zugestellt werden. Nach Ablauf der Jahresfrist ist die Geltendmachung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Überschreitet also der Vermieter die Abrechnungsfrist, so wird gesetzlich unterstellt, dass die Nebenkostenabrechnung nicht korrekt erstellt wurde. Wurde jedoch die Nebenkostenabrechnung beweissicher zugestellt, richtet sich wiederum – wie beim Mietzins – die Verjährungsfrist nach § 195 BGB, mithin 3 Jahre beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Die Möglichkeiten der Hemmung der Verjährung (beispielsweise durch Verhandlung) mit der Wirkung, dass mit Eintritt des sogenannten Hemmungsgrundes die Verjährung zum Stillstand kommt, wurde bereits im 1. Teil des Beitrags bereits ausführlich beschrieben.
Für den Fall, dass es dennoch dazu kommt, dass der Vermieter eine berechtigte Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung nicht in unverjährter Zeit mit verjährungshemmende Wirkung geltend machen konnte, so kann diese allenfalls nur noch im Wege der Aufrechnung dem Mieter entgegengehalten werden, für den Fall, dass sich der Vermieter auch einer Forderung des Mieters ausgesetzt sieht und sich die Forderungen aufrechenbar im unverjährter Zeit gegenübergestanden haben.
Dem § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist eine Ausnahme von der Abrechnungsfrist zu entnehmen. Diese Ausnahme greift nur, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er unverschuldet nicht in der Lage war die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist zu erstellen. Erfasst werden hiervon lediglich diejenigen Fälle, in welchen der Vermieter selbst die Abrechnung beispielsweise von den Energieversorgern zu spät erhalten hat oder Nebenkosten rückwirkend erhöht wurden. In einem solchen Fall wird dem Vermieter eine Frist von 3 Monaten zur nachträglichen Abrechnung gewährt. Regelmäßig beginnt die Frist mit dem Tag, an dem der Vermieter die Abrechnung selbst zugestellt wurde.
Vermieter sollten unbedingt darauf achten, dass eine beweissichere Zustellung der Nebenkostenabrechnung ein westlicher Bestandteil der Durchsetzung der berechtigten Forderung ist. Bestreitet beispielsweise im Rechtsstreit der Mieter die fristgerechte Zustellung der Nebenkostenabrechnung, so obliegt dem Vermieter der Vollbeweis des Zugangs der Rechnung. Die sicherste Methode dürfte das schriftliche Empfangsbekenntnis des Mieters sein oder auch das Zustellen der Nebenkostenabrechnung per Bote, welcher wiederum als Zeuge der Zustellung fungieren kann. Eine Zustellung per Einwurfeinschreiben reicht in der Regel ebenfalls aus, wenn vorsorglich ein Zeuge hinzugezogen wird, welcher das Einstecken der Nebenkostenabrechnung in den Briefumschlag und das Verbringen zur Post bezeugen kann. Zu beachten wäre zudem, dass der Vermieter in der Regel nicht Zeuge sein kann, da er Partei des Rechtsstreits ist.
