Abgrenzung sofort abziehbarer Sanierungskosten von abzuschreibenden Herstellungskosten eines Gebäudes
Für die steuerliche Berücksichtigung ist es von erheblicher Bedeutung, ob Sanierungskosten für Immobilien in dem Zeitpunkt, in dem die Kosten aufgewandt werden, vollständig steuerlich berücksichtigt werden können oder aber ob diese über die so genannte AfA (Absetzung für Abnutzung) über mehrere Jahre zu verteilen sind. Grundsätzlich sind Sanierungsaufwendungen sofort in dem Moment sie anfallen, steuerlich berücksichtigungsfähig. Davon macht jedoch sowohl das Gesetz als auch die Finanzverwaltung und Rechtsprechung Ausnahmen. Im März dieses Jahres wurde dazu außerdem ein interessantes Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf veröffentlicht.
Der Grundsatz ist, dass Sanierungsaufwendungen sofort steuerlich abzugsfähig sind.
Dahingehend sind Herstellungskosten und Anschaffungskosten über die so genannte Abschreibung geltend zu machen. Bei Gebäuden beträgt die Jahresabschreibung im Betriebsvermögen regelmäßig 3 %, im Privatvermögen 2 % für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind und 2,5 % für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt worden sind. Dies bedeutet im Ergebnis, dass die Kosten sich erst nach 33,40 bzw. 50 Jahren vollständig steuerlich ausgewirkt haben. Gerade wenn neben der Vermietung und Verpachtung andere positive Einkünfte vorliegen, ist es also von erheblicher Bedeutung, ob Sanierungskosten sofort oder aber über die lange Zeitdauer gestreckt geltend gemacht werden können.
Eine Ausnahme vom Grundsatz, dass Sanierungsaufwendungen sofort abziehbar sind, regelt das Einkommensteuergesetz. Dort ist bestimmt, dass zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten gehören, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (so genannte anschaffungsnahe Herstellungskosten). Dies bedeutet also, dass ein Steuerpflichtiger, der nach Erwerb eines Gebäudes dieses saniert und dafür mehr als 15% bezogen auf den Kaufpreis für das Gebäude an Sanierungskosten aufwendet, diese Sanierungskosten nicht sofort abziehen darf, sondern über die Abschreibung geltend machen muss.
Die Drei-Jahres-Frist beginnt mit der Anschaffung, das heißt mit dem Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums und nicht mit Abschluss des Kaufvertrages. Zu beachten ist außerdem, dass Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, bei der Berechnung außen vor bleiben.
Das Finanzgericht Düsseldorf hatte zu dieser Norm nun einen Fall zu entscheiden, in dem die Klägerin eine Eigentumswohnung erworben hat, die grundsätzlich mangelfrei war. Zugleich übernahm sie bei Erwerb das bestehende Mietverhältnis. Nach Beendigung des Mietvertrages hinterließ die Mieterin die Wohnung in einem beschädigten Zustand (eingeschlagene Scheiben, Schimmelbefall, zerstörte Bodenfließen, Wasserschaden). Zur Beseitigung der Schäden wandte die Klägerin noch innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums nach Anschaffung einen Betrag auf, der die 15%-Grenze überschritt. Das Finanzamt wollte nun in Anwendung des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG die Kosten für die Instandsetzung der Wohnung nicht zum sofortigen Abzug zulassen, sondern lediglich über die Abschreibung.
Dem hat das Finanzgericht Düsseldorf jedoch widersprochen. Nach Ansicht des Gerichts liegen trotz Überschreitung der 15%-Grenze keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vor. Der Anwendungsbereich der Vorschrift sei einzuschränken. Auch wenn der Gesetzeswortlaut hier den nicht sofortigen Abzug nahelegen würde, sei jedoch aus Sinn und Zweck der Vorschrift davon auszugehen, dass die Sanierungskosten sofort abzugsfähig sind.
Wie bereits angesprochen, macht die Finanzverwaltung und Rechtsprechung von dem Grundsatz, dass Sanierungs- und Erhaltungsaufwand sofort abziehbar sind, noch weitere Ausnahmen.
So sind Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft Anschaffungskosten, die über die Abschreibung geltend zu machen sind.
Eine weitere Ausnahme stellen Aufwendungen zur Hebung des Gebäudestandards dar. Auch diese sind Herstellungskosten, die über die Abschreibung geltend zu machen sind. Dabei bezieht sich der Standard eines Wohngebäudes auf die Eigenschaften einer Wohnung. Wesentlich sind dabei vor allem Umfang und Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation sowie der Fenster. Führt ein Bündel von Baumaßnahmen von mindestens drei der vorgenannten Bereiche zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchswertes, hebt sich der Standard eines Gebäudes, so dass die dafür aufgewandten Kosten ebenfalls nicht sofort abziehbar sind.
Gerade die letztgenannte Abgrenzung ist schwierig und führt im Einzelfall immer wieder zum Streit mit den Finanzbehörden. Gerade wenn es bei der Finanzierung von Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen auch auf die sofortige steuerliche Verrechnung der Sanierungsaufwendungen mit positiven Einkünften ankommt, ist es daher wichtig, im Vorfeld die entsprechende Abziehbarkeit zu prüfen.
Ole Klie
Rechtsanwalt & Steuerberater
