Die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung für Grundstücksunternehmen

Grundsätzlich haben Unternehmen, die Kraft Rechtsform gewerbliche Einkünfte erzielen, auch Gewerbesteuer zu bezahlen. Eine bedeutende Ausnahme gibt es allerdings für Grundstücksunternehmen. So können Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, beantragen, dass der Gewerbeertrag um den Teil vollständig gekürzt wird, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.

Dies bedeutet im Ergebnis, dass Gewerbetreibende, wenn sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, und daneben ausschließlich eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen auf die Immobiliengewinne keine Gewerbesteuer zu zahlen haben. In Kombination damit, dass für Körperschaften lediglich 15 % Körperschaftsteuer (zuzüglich ggf. Solidaritätszuschlag) auf die Gewinne anfallen, kann dies im Vergleich zu individueller Besteuerung einer natürlichen Person mit einem Einkommensteuersatz von 42 % (zuzüglich ggf. Solidaritätszuschlag) attraktiv sein.

Allerdings ist es erforderlich, bei einer solchen Gestaltung sehr achtsam zu sein, da das Gesetz und die Rechtsprechung für die Nutzung der Gewerbesteuerfreiheit enge Grenzen ziehen und selbst kleine „Verstöße“ dazu führen, dass die Gewerbesteuerbefreiung insgesamt entfällt.

So kommt es nicht zur Anwendung der Kürzung, wenn der Grundbesitz ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters des Grundstücksunternehmens dient.

Der häufigste Fall des Scheiterns der Gestaltung ist derjenige, dass das Grundstücksunternehmen nicht nur ausschließlich Kapitaleinkünfte oder Einkünfte aus Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes erzielt, weil es zur (Mit) Vermietung von Betriebsvorrichtungen kommt. Bei der Vermietung von Betriebsvorrichtungen handelt es sich nicht mehr um Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes, sondern um andere gewerbliche Einkünfte. Soweit also eine (Mit) Vermietung von Betriebsvorrichtungen erfolgt, ist die Kürzung des Gewerbeertrags nicht mehr möglich.

Genau zu diesem Punkt hatte der Bundesfinanzhof einen Streitfall zu entscheiden, zu dem das Urteil in diesem Jahr veröffentlicht wurde. In dem Fall war strittig, ob neben einer Grundstücksvermietung auch Betriebsvorrichtungen von einer Gesellschaft mit vermietet worden sind, was zur Folge gehabt hätte, dass die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer nicht zur Anwendung käme. Insbesondere bei großen Mietobjekten wie zum Beispiel Einkaufszentren oder Messekomplexen, Veranstaltungszentren aber auch modernen Bürogebäuden, die mit zeitgemäßen Einrichtungen ausgestattet sind, sind Gebäude- und Betriebsvorrichtungen baulich oft so miteinander verbunden, dass es nur schwer möglich ist, dies voneinander zu trennen. Dies gilt insbesondere dann, wenn durch einen Generalübernehmer die Errichtung des gesamten Komplexes übernommen wurde.

Die Auswirkungen der Abgrenzung waren in dem zu entscheidenden Fall erheblich. Die Aufwendungen für die nicht aus den Herstellungskosten für das Gebäude ausgegliederten Betriebsvorrichtungen beliefen sich gerade mal auf 0,2 % der gesamten Herstellungskosten. Es waren im Fall 110.000 €. Die bei einer schädlichen Mitvermietung anfallenden zusätzlichen Gewerbesteuern beliefen sich pro Jahr jedoch auf rund 200.000-250.000 €.

Umstritten war, ob der Mietvertrag hier tatsächlich Betriebsvorrichtungen beinhalten sollte oder ob irrtümlich die Bemessungsgrundlage für die Gebäudevermietung auch noch Kosten für die Betriebsvorrichtungen enthielt.

Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil letztlich den Beteiligten ein wenig geholfen, indem er die Auffassung vertrat, dass das wirtschaftliche Eigentum an Betriebsvorrichtungen beim Mieter verbleiben kann, selbst wenn das rechtliche Eigentum auf den Vermieter übergegangen war. Das wirtschaftliche Eigentum kann vom rechtlichen Eigentum getrennt sein und steuerrechtlich kommt es im Ergebnis auf das wirtschaftliche Eigentum an.

Im zu entscheiden Fall hatten die Vertragsparteien im Mietvertrag ausdrücklich nur das Gebäude in wirtschaftlicher Abgrenzung ohne die Betriebsvorrichtungen vermietet. Dabei war den Parteien jedoch bei der Abrechnung der gesamten Baukosten ein Fehler unterlaufen, sodass im Ergebnis nicht alle Kosten für die Betriebsvorrichtungen vom Mieter übernommen wurden, sondern Teile der Kosten beim Vermieter verblieben waren.

Für den Bundesfinanzhof aber war entscheidend, dass die Vertragsparteien vereinbart hatten, dass keine Betriebsvorrichtungen vermietet werden sollten. Wenn der Mieter trotzdem (wie hier im Fall) nicht alle dafür angefallenen Kosten getragen hat, dann muss festgestellt werden, ob dies mit Wissen und Wollen der für die Vertragsparteien wirksam entsprechend ihrer Vollmacht handelnden Personen erfolgt ist. Nur dann kann dies als eine Vertragsanpassung aufgefasst werden. Falls ein entsprechendes Handeln der beteiligten Personen nicht festgestellt werden kann, dann müsse man dem Vertrag folgen und von einer reinen Gebäudevermietung ausgehen.

Die Entscheidung zeigt abermals, dass bei entsprechenden Gestaltungen erhebliche Sorgfalt an den Tag gelegt werden muss.