Änderung von Einheitswerten und neue Grundsteuerfestsetzung

Immer öfter bekomme ich folgendes Szenario geschildert:

Ein Eigentümer möchte Balkone an seine Immobilie anbauen, um die Wohnungen besser vermietbar und attraktiver zu machen. Hierfür lässt er eine Baugenehmigung einreichen, erhält das Vorhaben genehmigt und die Baumaßnahmen werden durchgeführt. Wenige Zeit später erhält er vom Finanzamt einen Brief mit der Mitteilung, dass das Finanzamt den Einheitswert neu festsetzen wolle und er dafür innerhalb relativ kurzer Frist einen vielseitigen Fragebogen zu den baulichen Gegebenheiten seiner Immobilie einreichen möge. Der Eigentümer füllt den Fragebogen nach bestem Wissen und Gewissen aus und sendet die Unterlagen an das Finanzamt zurück. In der Folge erhält er einen neuen Einheitswertbescheid mit einer so genannten Wertfortschreibung und stellt im Vergleich zum bisherigen Einheitswert fest, dass dieser deutlich angestiegen ist. Wiederum kurze Zeit später erhält der Eigentümer dann auch noch von der Gemeinde einen neuen Grundsteuerbescheid und soll nun mehr Grundsteuer bezahlen als bisher.

Was ist geschehen?

In Deutschland wird von jedem Immobilieneigentümer Grundsteuer erhoben. Zuständig dafür sind die Gemeinden, in denen die Immobilien gelegen sind.

Grundlage für die Bemessung der Grundsteuer ist der so genannte Einheitswert, der jedoch nicht von den Gemeinden, sondern von den Länderfinanzbehörden festgestellt wird. Auf diesen Einheitswert erheben die Gemeinden eine gesetzlich vorgeschriebene Steuermesszahl, die noch mit einem jeweils gemeindlichen Hebesatz multipliziert wird.

Für ein beispielsweise in Erfurt gelegenes Grundstück mit einem Einheitswert von 20.000,00 € könnte die Berechnung wie folgt aussehen:

20.000,00 € Einheitswert x 3,1/1000 Steuermesszahl x Hebesatz 490 %  = 303,80 €

Ändert sich also der Einheitswert eines Grundstücks, dann wird automatisch in der Folge die Grundsteuer geändert.

Wann aber kommt es zur Änderung des Einheitswertes?

Für den Einheitswert ist es erforderlich, dass  die Grundstücke bewertet werden. Diese Bewertung erfolgt nach den Regelungen des so genannten Bewertungsgesetzes. Ausschlaggebend für die Höhe des Einheitswertes können also unter anderem die Wohn- oder Nutzflächen, der Zustand und die Ausstattung der Immobilie, die Bebaubarkeit des Grundstücks oder andere Faktoren sein.

Erfährt nun die Finanzbehörde, dass es Änderungen zum Beispiel in der Wohnfläche gibt, dann wird dort ein Verfahren zur Neuberechnung des Einheitswertes angestoßen. Die Finanzbehörden können entsprechende Informationen zum Beispiel dadurch erhalten, dass für flächenerweiternde Baumaßnahmen Bauanträge gestellt werden. Darüber gelangt die Information zum Finanzamt, dass sich die Nutzflächen erhöht haben könnten.

Weshalb werden viele Eigentümer jedoch von scheinbar nicht nachvollziehbaren Sprüngen im Einheitswert überrascht?

Vielfach ist es so, dass die letzte Feststellung des Einheitswertes für die Immobilie lange zurückliegt und dass den Eigentümern  die Berechnungsgrundlagen für die historischen Einheitswerte nicht bekannt sind. Wird ein Verfahren zur Neubewertung des Einheitswertes angestoßen, dann fordert das Finanzamt sämtliche baulichen Daten zur Immobilie vollständig an, das heißt nicht nur eine gegebenenfalls vorgenommene Änderung (wie der Balkonanbau) gelangt als Information zur Finanzbehörde, sondern der vollständige aktuelle Datensatz zur Immobilie. Es kann nun sein, dass seit der letzten Einheitswertfeststellung diverse Änderungen am Immobilienbestand vorgenommen wurden, welche jede für sich genommen zu einer leichten Erhöhung des Einheitswertes geführt haben. In einem solchen Fall wird mit der nunmehrigen Neufestsetzung des Einheitswertes dann das gesamte Paket aufgeholt und der Eigentümer mit einer für ihn zunächst nicht nachvollziehbaren deutlichen Erhöhung überrascht.

Es lohnt sich also zum einen, zum Beispiel beim Erwerb von Immobilien, sich auch Unterlagen zu alten Einheitswertfeststellungen durch den Verkäufer aushändigen zu lassen und zum anderen, die Fragebögen zu den baulichen Gegebenheiten des Finanzamts sorgfältig auszufüllen, um hier nicht versehentlich Angaben zu machen, die zu einem Einheitswert führen, der nicht den Tatsachen entspricht.

Ole Klie

Rechtsanwalt & Steuerberater